De commissie zet het belang van de adviseur om kosten in rekening te brengen voor zijn werkzaamheden tegenover het belang van de consument om geen hoge kosten te hoeven betalen voor onnodige en/of onverrichte werkzaamheden voor een relatief geringe verhoging van een hypotheek. De commissie merkt op dat de adviseur niet het tarief voor een volledig hypotheekadvies van € 2.995,00 heeft verlangd, maar een gereduceerd tarief van € 1.995,00. Daarnaast heeft de adviseur volgens de commissie voldoende gesteld en onderbouwd dat hij werkzaamheden verricht die deze kosten rechtvaardigen. Dat de consument in het verleden (bij de rechtsvoorganger van de adviseur) een bedrag aan advieskosten heeft betaald dat bijna net zo hoog is als voormeld bedrag voor het aangaan van de bestaande hypotheek, maakt dit niet anders. Volgens de commissie heeft de adviseur dan ook voldoende rekening gehouden met de belangen van de consument. Daarbij acht de commissie van belang dat het de consument vrijstaat om een andere adviseur te benaderen. De vordering van de consument wordt afgewezen.
Wanverhouding contractuele boete en daadwerkelijke schade
De kopers van een in 2019 voor € 790.000,- gekochte woning, konden de benodigde financiering niet rondkrijgen. De kopers hebben echter niet tijdig de vereiste afwijzing van een geldverstrekker overlegd aan de verkoper Daardoor is geen geldig beroep gedaan op het in de koopovereenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud. Het door de kopers gedane beroep op matiging (in de zin van artikel 6:94 BW) is wel gehonoreerd door het Hof ’s-Hertogenbosch in het arrest van 28 juni 2022 (ECLI:NL:GHSHE:2022:2092). Uit het arrest volgt dat de contractuele boete (de gebruikelijke 10% van de koopsom) € 79.000,- bedroeg. De verkopers stelden zelf dat de schade door de dubbele woonlasten € 16.027,16 zou bedragen. Het hof heeft zich verdiept in de daadwerkelijk geleden schade en begroot deze op een bedrag van € 10.279,92. De latere verkoop aan een derde heeft de verkopers een, in mindering te brengen, voordeel opgeleverd van € 2.469,56 waardoor de door het hof toegewezen boete € 7.810,40 bedraagt.
Dit oordeel is in lijn met een recente uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 6 april 2022 (ECLI:NL:RBROT:2022:3845). In die zaak konden de verkoper 4 maanden na de beoogde (eerste) levering een koopsom bedingen die ruim € 50.000,- hoger lag. Daarbij konden de verkopers niet aantonen welke schade er daadwerkelijk was ontstaan. De contractueel overeengekomen boete van € 26.750,- werd onaanvaardbaar geacht en de rechtbank heeft de boete gematigd tot € 2.675,-.
Geen causaal verband door ontbrekende standaardbepaling in huurovereenkomst
Een groothandel en productiebedrijf in plastic fabricaten vraagt een bedrijfsmakelaar om een concept huurovereenkomst te beoordelen. Het gaat om de huurovereenkomst voor een bedrijfspand waarin de productie, opslag en expeditie van de plastic verpakkingen moet kunnen plaatsvinden. Nadat het pand in gebruik was genomen is gebleken dat de aanwezige vloer ongeschikt was voor het beoogde gebruik. Het productiebedrijf heeft de eigenaar van het bedrijfspand in een afzonderlijke procedure vergeefs aangesproken (ECLI:NL:GHAMS:2021:3042).
In deze procedure stelt het productiebedrijf de bedrijfsmakelaars aansprakelijk voor de door haar geleden schade. Zij verwijt de bedrijfsmakelaar dat hij niet heeft opgemerkt dat in de concept huurovereenkomst een standaardbepaling ontbrak die betrekking heeft op de maximaal toelaatbare vloerbelasting. Het productiebedrijf stelt dat dit een garantiebepaling betrof en dat zij, indien zij juist zou zijn geïnformeerd, de huurovereenkomst niet zou hebben getekend zonder deze bepaling op te nemen. Volgens het productiebedrijf zou zij ten opzichte van de eigenaar van het bedrijfspand in een betere positie hebben verkeerd als die bepaling wel was opgenomen. De bedrijfsmakelaar betwist dat hij een beroepsfout heeft gemaakt door niet te wijzen op het ontbreken van de bewuste standaardbepaling. Bovendien betwist hij het causale verband.
Het Hof Amsterdam heeft in het arrest van 21 juni 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:242) geoordeeld dat niet vaststaat dat de standaardbepaling inzake de maximale vloerbelasting een garantie beoogde. Het productiebedrijf heeft ook niet aangetoond dat de procedure tegen de eigenaar van het bedrijfspand in haar voordeel was uitgevallen, als de standaardbepaling wel was opgenomen in de huurovereenkomst. Volgens het hof ontbreekt daardoor het causaal verband tussen de vermeende beroepsfout en de gestelde schade.
Geen schade bij lagere woonoppervlakte
De kopers van een in 2019 gekochte woning in Amsterdam hadden zowel de verkoper als de verkopend makelaar aangesproken tot schadevergoeding. In de verkooptekst stond een woonoppervlakte van 109 m2 vermeld en de vraagprijs bedroeg € 750.000,-. Nadat de kopers de woning hadden bezichtigd hebben zij direct een bod uitgebracht van € 826.500,- dat door de verkoper is geaccepteerd. Volgens de door de kopers in 2020 ingeschakelde deskundige zou de woonoppervlakte echter 105,4 m2 zijn, een verschil van 3,6 m2.
De Rechtbank Amsterdam heeft in de uitspraak van 27 mei 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:4174*) geoordeeld dat het niet aannemelijk is dat de kopers de woning niet hadden gekocht als zij wisten dat de woning een woonoppervlakte van 105,4 m2 had. De kopers hebben namelijk een half jaar in de woning gewoond, voordat zij zelf een meting lieten verrichten en hebben toen niet opgemerkt dat de woning voor hen te klein was. Ook is niet aannemelijk dat de kopers dan een lager bod hadden uitgebracht. Volgens de rechtbank spelen bij de aankoop van een woning diverse overwegingen een rol voor de vraag wat de marktwaarde is van een woning. Die wordt niet alleen ingegeven door de grootte van de woning, maar ook door andere factoren zoals de omgeving, de ligging, voorzieningen in de buurt en bijvoorbeeld de vraag of de woning op eigen grond ligt of niet. Omdat niet vaststaat dat de kopers schade hebben geleden is de vordering afgewezen. Dit oordeel is in lijn met het recente arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 19 april 2022 (ECLI:NL:GHARL:2022:3015), waarin in een soortgelijke kwestie het bestaan van schade niet aannemelijk werd geacht. In een eerdere kwartaalupdate kwam dit onderwerp ook al eens aan de orde.
Auteur: Saskia van Dijke Jurist beroepsaansprakelijkheid bij de Vereende
Auteur: Arnold van Eijsden Jurist beroepsaansprakelijkheid bij de Vereende