4 september '25 - Verkopend makelaar plaatst een advertentie met de tekst: “Twee in één! Twee geschakelde woningen op eigen grond”. Een echtpaar meldt zich samen met hun zoon en schoondochter en brengen – zonder bijstand van een aankoopmakelaar – een bod uit van EUR 927.500,-. Verkopers aanvaarden het bod en de koop is kort gezegd rond. Wanneer kopers een schuur willen bouwen en bij de gemeente informeren naar de mogelijkheden, blijkt dat het feest niet doorgaat. Ondanks dat de woningen ieder een eigen huisnummer hebben, blijken het in bestuursrechtelijke zin geen zelfstandige woningen, maar een hoofd- en (tot woning omgebouwd) bijgebouw op gesplitste percelen te zijn, waardoor planologisch sprake is van één woning. Nu er al een bijgebouw is, mag niet vergunningsvrij worden (bij)gebouwd en ook de agrarische bestemming van het deel van het erf waar de nieuwe schuur zou moeten komen, gooit roet in het eten.
Teleurgesteld menen de kopers dat zij twee zelfstandige woningen zouden hebben gekocht die apart verkocht zouden kunnen worden en dat door de verkopend makelaar zou zijn toegezegd dat een nieuwe schuur kon worden gebouwd. Kopers, althans de ouders, starten een procedure bij Rechtbank Den Haag tegen verkopers en de verkopend makelaar en vorderen schadevergoeding nader op te maken bij staat. Hoe rekent de rechtbank: twee woningen ineen of één plus één?
Tekortkoming
Allereerst rijst de vraag of verkopers de koopovereenkomst zijn nagekomen. Op verzoek van kopers zijn er twee afzonderlijke koopovereenkomsten gesloten. Hoe de exacte omschrijving van ‘het verkochte’ in die overeenkomsten luidt, blijkt niet uit de uitspraak. De rechtbank oordeelt echter dat het geleverde bijgebouw voldoet aan de overeenkomst: het is ingericht als woning en kan ook als zodanig worden gebruikt. De vordering wegens wanprestatie van kopers slaagt daarom niet.
Dwaling
De tweede vordering van kopers is gestoeld op dwaling. Verkopers voeren verweer en stellen dat er geen misverstand over kon bestaan dat beide woningen één geheel vormden. Zo zijn de woningen via een gang verbonden en binnendoor bereikbaar. Bovendien was er één verkoopadvertentie, één verkoopbrochure, hebben kopers één gezamenlijk bod uitgebracht en bevatten beide koopovereenkomsten de ontbindende voorwaarde dat de koop niet door zou gaan als de gemeente kopers geen toestemming zou geven voor bewoning. Ook hebben kopers een addendum ondertekend waarin is bepaald dat, indien één van de koopovereenkomsten wordt ontbonden, de andere overeenkomst eveneens vervalt. In de advertentie werd weliswaar gesproken over ‘eerste woonhuis’ en ‘tweede woonhuis’ en werden beide woningen beschreven, maar bij woningtype stond ‘vrijstaande woning’. Nergens is aangegeven dat de woningen los van elkaar konden worden verkocht. De rechtbank oordeelt dat gelet op deze omstandigheden het voor kopers duidelijk had moeten zijn dat de woningen als één geheel werden verkocht. Verkopers mochten erop vertrouwen dat dit voor kopers helder was. Indien het voor kopers essentieel was dat de woningen afzonderlijk konden worden verkocht, hadden zij dit expliciet kenbaar moeten maken en zelf moeten onderzoeken of dit mogelijk was. Dat hadden zij eenvoudig kunnen doen door dit zelf na te vragen of door een aankoopmakelaar in te schakelen die het bestemmingsplan voor hen had kunnen controleren. Het gestelde ‘misverstand’ komt daarom voor rekening en risico van kopers.
Zorgplicht verkopend makelaar
De rechtbank stelt voorop dat een verkopend makelaar – op grond van vaste rechtspraak[1] – ook een zorgplicht kan hebben jegens aspirant-kopers met wie hij geen contractuele relatie heeft. Hij handelt onrechtmatig indien hij niet de zorgvuldigheid betracht die in de gegeven omstandigheden van hem mag worden verwacht, bijvoorbeeld door vóór de koop misleidende informatie te verstrekken over voor de aankoopbeslissing essentiële punten.
De rechtbank oordeelt echter dat de verkopend makelaar zijn zorgplicht jegens kopers niet heeft geschonden. Kopers hebben immers niet (aantoonbaar) kenbaar gemaakt dat voor hen van belang was dat de woningen afzonderlijk konden worden verkocht. De makelaar hoefde daar dan ook geen rekening mee te houden. Om die reden kan hem evenmin worden verweten dat hij de brief van de gemeente – waarin, naast de vereiste toestemming voor bewoning, stond dat de woningen niet afzonderlijk mochten worden verkocht – niet met kopers heeft gedeeld. Buiten de toestemming om, hoefde de makelaar zich niet te realiseren dat de overige inhoud van de brief voor kopers relevant zou zijn. Op hem rustte bovendien geen zorgplicht om kopers uit eigen beweging op deze beperking te wijzen.
Bouwmogelijkheden
Tot slot overweegt de rechtbank dat de verkopend makelaar niet de indruk heeft gewekt dat de bouw van een schuur zonder meer mogelijk was. Op vragen van kopers naar de bouwmogelijkheden heeft hij geantwoord dat ‘het bestemmingsplan vaag was over de bebouwingsmogelijkheid voor een schuur, maar dat dit normaal wel zou moeten kunnen, afhankelijk van de afmetingen’. Volgens de rechtbank kan dit niet worden aangemerkt als een toezegging dat vergunningsvrij gebouwd mocht worden. Van kopers had verwacht mogen worden dat zij hierover zelf nadere informatie bij de gemeente zouden inwinnen. Dat de schoondochter de makelaar nog had gevraagd om dit namens hen te doen, maakt dit niet anders: kopers waren immers niet zijn opdrachtgevers. De rechtbank wijst daarom alle vorderingen van kopers af.
Conclusie
Rechtbank Den Haag rekent het voor en geeft daarmee meteen een fraai lesje contracteren: het ging om twee woningen in één, niet om twee zelfstandige woningen. Als kopers meenden dat sprake was van ‘één plus één’ en zij dus daadwerkelijk twee zelfstandige woningen aankochten, dan hadden zij dat expliciet kenbaar moeten maken aan verkopers én daar zelf nader onderzoek naar moeten doen.
Hoewel de mededelingsplicht van verkopers in beginsel zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van kopers, geldt die plicht alleen voor informatie waarvan verkopers weten of behoren te begrijpen dat kopers daarover niet beschikken en die van wezenlijk belang is voor hun aankoopbeslissing. Omgekeerd rust op kopers de verantwoordelijkheid om hun eigen aannames te verifiëren en die duidelijk te communiceren aan de verkopers. In dit geval hadden het addendum en de vereiste gemeentelijke toestemming voor bewoning alarmbellen moeten doen rinkelen bij kopers. Men zou zich bovendien kunnen afvragen of kopers op grond van de koopprijs redelijkerwijs mochten verwachten dat zij ‘twee woningen voor de prijs van één’ kregen. Zoals de Engelsen zeggen: “If it seems too good to be true, it probably is.”.
Tot slot benadrukt de rechtbank nog maar eens dat de verkopend makelaar optreedt in het belang van de verkoper, niet van de koper. Een aankoopmakelaar had hier (zoals vaker) het verschil kunnen maken en kopers kunnen behoeden voor dit misverstand.
Rb. Den Haag 5 maart 2025, ECLI:NL:RBDHA:2025:13669
[1] Er wordt verwezen naar HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:11776, r.o. 3.4.2.
Auteur
Liesbeth van Maaren, advocaat vastgoed & beroepsaansprakelijkheid bij Dentons
