Bij een verdeling is de gedachte dat bijvoorbeeld de man de vrouw uitkoopt, of andersom. In dit geval ging het dus om een bedrag van EUR 350.000 (uitgaande van de waarde van EUR 700.000). De partij die dat bedrag aan de ander moest voldoen in het kader van de uitkoop (en kennelijk nog steeds vond dat de taxatie van de taxateur te hoog was geweest, ondanks dat partijen van een lager bedrag zijn uitgegaan bij de verdeling) begint een procedure tegen de taxateur, althans diens kantoor. Deze eisende partij baseert de claim kennelijk op referentiecijfers van andere vrijstaande huizen (gemiddelde waardestijgingen) uit hetzelfde postcodegebied over verschillende jaren na de taxatie tot en met de start van de procedure.
De rechtbank geeft eerst een kort lesje procesrecht door vast te stellen dat de bewijslast van de gestelde beroepsfout (en geleden schade) rust op de partij die de procedure is begonnen. Daarbij merkt de rechtbank vervolgens fijntjes het volgende op: “Taxeren is echter geen louter rekenkundige exercitie en de uitkomst is geen garantie voor een bepaalde verkoopprijs, laat staan op een termijn van, zoals hier vierenhalf jaar. Taxeren is een momentopname en wat een pand zal opbrengen is afhankelijk van verschillende deels niet te voorspellen factoren, zoals marktomstandigheden en het aantal potentiele belangstellenden. Bij het beoordelen van taxaties gaat het dan ook niet zozeer om de uitkomst als wel om de wijze waarop die tot stand is gekomen” (onderstreping auteur).
De rechtbank vindt de gemiddelde waardestijgingen van de vrijstaande woonhuizen uit hetzelfde postcode gebied dan ook niet zonder meer maatgevend.
De rechtbank blikt vervolgens terug op de reeds gewezen uitspraken over vergelijkbare geschillen en concludeert: “In eerdere rechtspraak zijn in zijn algemeenheid marges van 10% naar beneden en 10% naar boven –oftewel bandbreedtes van 20%- acceptabel geacht. Verdedigbaar is dat bij minder courante panden, zoals hier kennelijk het geval [gelet op noodzakelijke verbouwingen en het feit dat het geen ‘doorsnee’ vrijstaand huis betrof], ruimere marges worden gehanteerd; van dergelijke panden zijn immers minder vergelijkbare verkoopprijzen beschikbaar. Dus voor zover de uitkomst van de taxatie al van belang is voor de beoordeling van de zaak is het in ieder geval niet de enige en beslissende factor” (onderstreping auteur).
Deze overweging klinkt bekend in de oren. De meeste lezers zullen wel bekend zijn met de inhoud van de taxatiehandboeken van onder meer Ten Have. Bij het vergelijken van taxaties, zou je (volgens Ten Have) eerst een gewogen gemiddelde moeten vaststellen, vervolgens de acceptabele marge moeten bepalen en das daarna kun je beoordelen waar de bewuste taxatie zich precies in (of buiten) die bandbreedte bevindt.
In onderhavige procedure neemt de rechtbank de (beantwoording van de) vraag of de taxatie zorgvuldig tot stand is gekomen dan ook als uitgangspunt. De rechtbank komt op basis van de bewijsstukken tot de conclusie dat de eisende partij de gestelde onzorgvuldigheid niet heeft kunnen aantonen en dat relevante informatie om tot die conclusie te komen ontbreekt. Omdat op de eisende partij de bewijslast rust, komt dat gebrek voor rekening en risico van de eisende partij. Met de wetenschap van achteraf wijzen op gemiddelde waardestijgingen is niet voldoende.
Het helpt ook niet dat de eisende partij in de procedure blijkbaar tegenstrijdige standpunten heeft ingenomen over de kosten van de noodzakelijke verbouwingen, welke kosten een waarde drukkend effect zouden hebben gehad. De rechtbank sluit dan ook af met de vaststelling dat niet is gebleken van feiten of omstandigheden waaruit de aansprakelijkheid van de taxateur kan volgen en veroordeelt de eisende partij in de kosten van de procedure. De appeltermijn bedraagt 3 maanden (de uitspraak dateert van 25 september 2019). Het is dus nog even afwachten of de gedupeerde partij het er bij laat zitten…
Auteur
Cornélie Arnouts, Dentons Boekel (advocaat Beroepsaansprakelijkheid & Tuchtrecht/ Vastgoed)
