5 maart '25 - Als makelaar wil je bij iedere verkoop/koop natuurlijk je beste beentje voorzetten en het beste resultaat voor jouw opdrachtgever behalen. Na de ver- of aankoop zit jouw taak erop en zijn beide partijen in de meeste gevallen tevreden, althans dat hoop je. Wat als na de verkoop blijkt dat de verkoper de koopprijs eigenlijk te laag vindt? Kan hij dan zijn eigen makelaar en de koper aanspreken? Die vraag lag voor aan het Gerechtshof Amsterdam.
Feiten van de zaak
Verkoopster is eigenaresse van een woning en besluit vanwege haar hoge leeftijd een andere (kleinere) woning te zoeken. De echtgenoot van de verkoopster is overleden en zij heeft verder geen erfgenamen (kinderen).
Voor de verkoop schakelt verkoopster een makelaar in. In oktober 2020 vindt een eerste gesprek plaats tussen de verkopende makelaar, verkoopster en een vriendin van verkoopster plaats. Omdat er nog veel in de woning moet gebeuren, zowel qua renovatie als opruimwerk, adviseert de makelaar verkoopster om de woning onderhands te verkopen en derhalve niet in het openbaar (op Funda) te koop te zetten. Daar komt bij dat verkoopster gelet op haar hoge leeftijd waarschijnlijk geen hypotheek meer zal krijgen om een nieuwe woning aan te kopen en dus een voorfinanciering nodig zal hebben. Daarnaast heeft verkoopster ook behoefte aan een flexibele oplevertermijn. Gelet op al deze voorwaarden, meent de makelaar dat verkoop aan een belegger de beste optie voor verkoopster is.
De makelaar schat de waarde van de woning aan de hand van de vierkantemeterprijs in op zo’n EUR 1.200.000. Echter, wegens de benodigde renovatie- en verbouwingskosten maakt de makelaar een afslag van EUR 450.000 waardoor hij op een verkoopopbrengst van EUR 750.000 komt. Die inschatting is fors lager dan de WOZ-waarde van de woning.
De makelaar bespreekt dit alles met de verkoopster. Uiteindelijk besluiten partijen om eerst het onderhandse biedproces te doorlopen en een openbare verkoop even te parkeren. Bij het onderhandse biedproces wordt wel een gunningsvoorbehoud ten behoeve van verkoopster opgenomen zodat zij niet gehouden is om een bieding te accepteren en altijd nog kan besluiten om de woning in het openbaar te verkopen.
Uiteindelijk doen twee geïnteresseerden partijen een bod: de (uiteindelijk) koper biedt EUR 837.000 en een derde EUR 792.600. De verkoopster besluit het hoogste bod te accepteren.
Vlak voor de afgesproken leveringsdatum ontvangt koper een brief van verkoopster, waarin zij aangeeft de koop te willen vernietigen wegens dwaling, bedrog dan wel misbruik van omstandigheden. Verkoopster stelt dat de verkoopprijs van de woning veel hoger zou moeten zijn. Vernietiging van de koop kan worden voorkomen als de koper alsnog een koopprijs van EUR 1.143.750 betaalt. Verkoopster werkt uiteindelijk alsnog (onder protest) mee aan de levering en stelt zowel de koper en haar makelaars aansprakelijk.
Bij de rechtbank eist verkoopster een schadevergoeding van EUR 337.000. De rechtbank wijst die vordering af waarna verkoopster in hoger beroep gaat.
Gerechtshof Amsterdam
In de procedure bij het Gerechtshof Amsterdam vordert verkoopster eveneens een schadevergoeding. Zij baseert deze vordering op de stelling dat de makelaar volgens haar niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwame makelaar verwacht mag worden, en dat de koper haar heeft bedrogen bij deze koop.
Ten aanzien van de makelaar stelt verkoopster zich (onder meer) op het standpunt dat hij geen betrouwbaar verkoopadvies heeft gegeven en dat verkoopster geen duidelijke keuze is voorgelegd over de verschillende verkoopmethoden (onderhands biedingsproces, Funda, veiling). Verkoopster beschikt in dat verband alleen over een mail van de makelaar waarin hij de verkoopopbrengst uiteenzet.
Het hof is van mening dat deze e-mail iets begrijpelijker geformuleerd had kunnen worden, maar dat dit niet afdoet aan het feit dat de e-mail wel duidelijk maakt dat de verwachte verkoopopbrengst EUR 750.000 bedraagt. Het hof vindt dat ook voldoende duidelijk naar voren komt waarop dit bedrag is gebaseerd. Wat betreft de verschillende verkoopmogelijkheden vindt het hof dat er voldoende tijd voor verkoopster is geweest om de verschillende methoden af te wegen. Voordat verkoopster de keuze heeft gemaakt voor het onderhandse biedproces zijn er, gedurende drie maanden, vier besprekingen geweest, waardoor het hof vindt dat er genoeg tijd was om goed over deze beslissing na te denken. Daarnaast is volgens het hof ook rekening met het belang van verkoopster gehouden, aangezien zij geen behoefte had om op korte termijn haar woning op te ruimen voor foto’s op Funda en bezichtigingen. Ook was er een gunningsvoorbehoud ten behoeve van verkoopster opgenomen zodat zij niet verplicht was om de woning te verkopen als de biedingen zouden tegenvallen.
Verder verwijt verkoopster dat de makelaar haar had moeten adviseren de woning niet aan de koper te gunnen en eerst nog andere biedingen had moeten uitlokken. Ook dat verwijt gaat volgens het hof niet op. Volgens het hof heeft de makelaar duidelijk uitgelegd waarom hij het bod van de uiteindelijke koper redelijk vond, dat hij niet kon garanderen dan een ander meer zou bieden, dat haar omgeving mogelijk verbaasd zou kunnen reageren op het bod gelet op de WOZ-waarde van de woning en dat ze er eerst een nachtje over moest slapen voordat zij het te accepteren. Daarmee heeft de makelaar volgens het hof voldoende zorgvuldig gehandeld.
Ook de koper treft uiteindelijk geen blaam vindt het hof. Volgens het hof is geen sprake van dwaling, bedrog, misbruik van omstandigheden of onrechtmatig handelen. De vraag of de koper de woning heeft gekocht voor een lagere prijs dan de marktwaarde, kan volgens het hof in het midden blijven. In dat verband merkt het hof nog op dat een dwaling over de koopsom in de regel voor rekening van de verkoper dient te komen, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. Die doen zich hier volgens het hof niet voor.
Conclusie
Het hof komt, net als de rechtbank in eerste aanleg, tot het oordeel dat van onzorgvuldig handelen door de makelaar geen sprake is. Het verkoopadvies had misschien wat duidelijker gemogen, maar de onderhavige makelaar had duidelijk de tijd genomen om de verkoopprocedure met de verkoopster te bespreken en voldoende geduld betracht. Ik denk dat dat vooral een belangrijke rol heeft gespeeld bij het oordeel van de rechtbank en het hof; de makelaar is niet over een nacht ijs gegaan en heeft de verkoop niet proberen door te drukken.
In dat verband heeft het hof overigens vermeld dat de zorgplicht van de makelaar niet verandert wanneer de koper of verkoper ouder en onervaren is. Dat mag zo zijn, toch is het raadzaam om in zo’n geval zorgvuldig te werk te gaan, alle stappen voor zover mogelijk schriftelijk vast te leggen en geduld te betrachten.
De uitspraak is te raadplegen via: ECLI:NL:GHAMS:2024:3480, Gerechtshof Amsterdam, 200.324.279/01
Auteur
Daniel Brand, Advocaat bij Hemwood
