Als er sprake is van ‘strijdig’ gebruik of overlast zijn er vaak via verschillende wegen oplossingen te bedenken. Zo kun je je afvragen of het gebruik wel wordt toegestaan volgens het van toepassing zijnde bestemmingsplan (en kun je de gemeente vragen handhavend op te treden), maar het kan ook zijn dat het gebruik helemaal niet is toegestaan volgens de bestemming uit het huurcontract. Het kan bovendien zo zijn dat sprake is van een appartementsrecht dat gebruikt wordt, als gevolg waarvan ook het splitsingsreglement (en de splitsingsakte) van de VvE moet worden nageleefd.

 

Flitsbezorger in winkelruimte

 

Onlangs lag de vraag voor bij de rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2022:8321) of het gebruik van een bedrijfsruimte door een flitsbezorger van boodschappen als distributiecentrum en afhaalpunt (het ging hier toevalligerwijs om Flink) onder het begrip winkelruimte valt zoals dat bestemd was in het splitsingsreglement. Kort gezegd vorderde een (andere) appartementsrechteigenaar die daar last van had zowel de verhuurder als de huurder (flitsbezorger Flink) te verbieden om het bewuste appartementsrecht binnen het gebouw te (laten) exploiteren anders dan als winkelruimte en hen te verbieden deze appartementsrechten te (laten) exploiteren als magazijn c.q. distributieruimte, van waaruit boodschappen worden bezorgd aan consumenten, al dan niet met baliefunctie ten behoeve van het ophalen door consumenten van boodschappen. Dit gebruik zou in strijd zijn met de bestemming winkelruimte volgens het splitsingsreglement.

 

Wat is een winkelruimte?

 

De rechtbank stond eerst stil bij de vraag hoe je een splitsingsreglement/ akte zou moeten uitleggen. Omdat ook derden op een splitsingsakte en het daarin opgenomen splitsingsreglement (kunnen) afgaan, moet de bedoeling van partijen naar objectieve maatstaven worden afgeleid in het licht van de gehele inhoud daarvan. Omdat er in deze zaak kennelijk objectieve aanknopingspunten ontbraken, lag het volgens de rechtbank voor de hand om het begrip winkelruimte tekstueel uit te leggen en daarbij van belang te achten hoe het begrip in Van Dale als gezaghebbende bron is gedefinieerd. In lijn met die definitie wordt het begrip winkel wel omschreven als “een voor het publiek toegankelijke plek (…) waar de consument een zaak (of meer zaken) koopt”. Omdat in het reglement ook nog het woord ruimte was toegevoegd, moet dit worden uitgelegd als een fysieke plaats waar consumentengoederen kunnen kopen. Deze uitleg sluit niet uit dat zich in de winkelruimte een magazijn en een distributiecentrum bevinden en dat in de winkel gekochte goederen door de verkoper bij de koper thuis worden bezorgd, zolang dit magazijn en distributiecentrum het gebruik als winkelruimte ondersteunen.

Wat was de feitelijke situatie?

 

Vervolgens is de rechtbank gaan kijken wat er feitelijk aan de hand was: De rechtbank was van oordeel dat de functie van pick-up point voor via de app van Flink of de Too Good To Go app gekochte zaken niet viel onder het begrip winkelruimte. Bij die vorm van verkoop komt de koopovereenkomst immers niet in de bedrijfsruimte, maar op afstand tot stand. Door Flink was echter ook aangevoerd dat er in de bedrijfsruimte zelf producten worden gekocht. In reactie daarop had de advocaat van de eisende partij kennelijk een creatieve poging ondernomen om dat ook daadwerkelijk te doen, maar stuitte deze beste man op een ‘storing’ in het bestelsysteem. Dat was voor de rechtbank echter nog geen reden om aan te nemen dat er dus geen producten ter plaatse konden worden gekocht aangezien een storing juist wijst op een incident.

 

Toch ging Flink het daarmee niet redden. De rechtbank constateerde namelijk ook dat de winkelactiviteiten van volkomen ondergeschikt belang waren in het bedrijfsmodel van Flink, dat uitingen op haar website, de uitstraling van de gevel en de inhoud van haar algemene voorwaarden – waarin de winkelactiviteit slechts als bijkomstig wordt gepresenteerd – gericht was op het snel bezorgen van boodschappen bij consumenten die op afstand een bestelling hebben geplaatst. Dat er ook op locatie producten konden worden gekocht, maakte dat niet anders, nu uit niets bleek dat klanten daartoe zouden worden bewogen of dat die verkoop meer dan incidenteel plaatsvond. Het magazijn en het distributiecentrum van Flink waren dan ook niet ondersteunend aan het ter plaatse kopen van goederen door consumenten, maar aan de kern van de bedrijfsactiviteiten van Flink, namelijk het snel bij consumenten thuis bezorgen van de goederen die deze consumenten op afstand hebben gekocht.

 

Conclusie

 

De conclusie van de rechtbank was dan ook dat de bedrijfsruimte uitsluitend anders werd gebruikt dan als winkelruimte en dat dit niet het toegestane gebruik was. Een distributiecentrum of afhaalpunt is geen winkelruimte en wordt dat ook niet als consumenten heel af en toe ter plekke iets kopen. Kort en goed, het verbod kwam er dus (overigens in wat minder uitgebreide vorm dan gevorderd) en daarmee was het gedaan met de flitsbezorging. De moraal van dit verhaal, ook de privaatrechtelijke bestemming in een splitsingsakte of reglement kan uitkomst bieden als sprake is van overlast. Beperk je dus niet tot een check van het bestemmingsplan of de huurovereenkomst. En zorg dat je genoeg chips in huis hebt!

 

Auteur: Cornélie Arnouts | Advocaat vastgoed & beroepsaansprakelijkheid