Feiten

Begin februari 2020 wil een particuliere verkoper zijn woning verkopen. Hij schakelt hiervoor een makelaarskantoor in. Makelaar A van het kantoor bezoekt de woning en stelt vast dat er een kelder onder de garage in de tuin zit. Makelaar B van hetzelfde kantoor zet de werkzaamheden van makelaar A voort. Makelaar B weet echter niet van het bestaan van de kelder en vermeldt de kelder dan ook niet in de verkoopinformatie op Funda en evenmin in de verkoopbrochure.

Begin maart bezoekt een particuliere koper tweemaal de woning met makelaar B. Tijdens de bezichtigingen meldt de koper expliciet dat ze van plan is een groene (onbebouwde) tuin te realiseren. Ze wil daarom de garage, de berging en de schuur in de tuin zo spoedig mogelijk verwijderen. Makelaar B maakt daarop geen opmerking over de kelder, omdat hij zich nog steeds niet bewust is van zijn aanwezigheid. De koper ontdekt de kelder pas nadat ze de woning heeft gekocht en baalt van de extra verwijderingskosten waarmee zij nu wordt geconfronteerd.

Bijzonder gebruik

In de hoofdzaak bespreekt de rechter eerst of sprake is van non-conformiteit. De rechter gaat dan na of de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. De koper hoeft de aanwezigheid van die eigenschappen niet te betwijfelen. In het verlengde bepaalt de wet ook dat de woning over die eigenschappen beschikt die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. In deze zaak speelt een belangrijke rol, het bijzondere gebruik dat de koper voor ogen had. De koper had duidelijk aangegeven aan makelaar B wat haar plannen waren met de garage, meer in het bijzonder met de tuin. De rechter keek hier dus ook of de woning de eigenschappen bezat die nodig zijn voor dit bijzondere gebruik. Met het gebruik dat ze voor ogen had, had de koper de kelder niet hoeven verwachten aldus de rechter, dus de woning is (daarom) non-conform en de verkoper in beginsel schadeplichtig.

Toerekening

De rechter rekent de kennis van makelaar B over de plannen van de koper en de kennis van A over de aanwezigheid van de kelder toe aan het makelaarskantoor. Personele wisselingen zouden niet voor risico van verkoper, noch van koper moeten komen. Het kantoor wist immers van zowel de plannen van de koper als over de aanwezigheid van de kelder. De rechtbank oordeelt dat het kantoor met deze kennis de koper niet in de waan had mogen laten dat het verwijderen van enkel de garage voldoende was voor het aanleggen van de tuin.

De wetenschap en de gedragingen van het kantoor kunnen vervolgens wel aan de verkoper worden toegerekend, omdat al het contact over de verkoop voor de koper via het makelaarskantoor is gegaan. De koper mocht er gerechtvaardigd op vertrouwen dat de verkoper gebruik maakte van de deskundigheid van het kantoor en dat haar mededelingen aan de verkoper zouden worden doorgegeven.

BAVAM-polis
Een tucht- of gerechtelijke procedure is een spannende gebeurtenis die u hopelijk niet vaak hoeft mee te maken. Wist u dat de juristen van de BAVAM-polis u in veelvoorkomende gevallen bijstaan in dergelijke procedures? Als er dekking is voor het geschil schrijven wij, in nauw overleg met u, het verweer en gaan wij met u mee naar de mondelinge behandeling. Met de BAVAM-polis van de Vereende staat u er niet alleen voor!.

Onderzoeksplicht

De rechtbank maakt korte metten met het verweer van verkoper dat de koper haar onderzoeksplicht zou hebben geschonden. Het doet er niet toe dat de koper in ruimschootse gelegenheid was gesteld om de woning te inspecteren. In beginsel gaat de mededelingsplicht voor op de onderzoeksplicht. Dat zou anders kunnen zijn als de koper reden heeft om te twijfelen aan de juistheid van de informatie. Die omstandigheden waren volgens de rechter hier niet gesteld.

Schadevergoeding

De rechter verklaart voor recht dat de verkoper de kosten voor het verwijderen van de kelder vergoedt. In de vrijwaringszaak tussen de verkoper en het makelaarskantoor stelt de rechter vast dat het makelaarskantoor tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht met de verkoper. Het makelaarskantoor moet daarom de kosten van de verkoper uit de hoofdzaak (het vergoeden van de te verwijderen kelder) vergoeden.

Conclusie

Deze uitspraak laat nog eens helder de aanbeveling zien voor een makelaar en verkoper om extra op te letten als de koper zijn toekomstplan met de woning bespreekt (het “bijzonder gebruik”) en hoe de rechter omgaat met de verhouding tussen de mededelings- en onderzoeksplicht. De mededelingsplicht gaat voor de onderzoeksplicht! Daarbij hebben de makelaars nog een keer de algemeen geldende les geleerd dat alles staat en valt bij goede (interne en externe) communicatie

Auteur:
Philip du Perron, werkzaam bij Dentons Vastgoed, Beroepsaansprakelijkheid & Tuchtrecht

Cornélie Arnouts, Advocaat bij Dentons Vastgoed, Beroepsaansprakelijkheid & Tuchtrecht