Burenrecht. Het houdt de gemoederen nogal eens bezig. Kort samengevat is het burenrecht dat in boek 5 van het Burgerlijk Wetboek geregeld is, een nader uitwerking van het eigendomsrecht. Dit betekent overigens niet dat huurders of erfpachters niet ook aan bepaalde regels zouden zijn gebonden. De bepalingen in boek 5, titel 4, zijn van regelend recht, afwijken mag dus. Dit kan op basis van een persoonlijke afspraak, maar partijen kunnen er ook voor kiezen om een zakelijk recht te vestigen zoals een erfdienstbaarheid of een opstalrecht. In extreme gevallen zien wij nog weleens dat men terugvalt op het wetsartikel ‘misbruik van bevoegdheid’ als beschreven in artikel 3:13 BW. Die criteria zijn overigens streng.
In het verlengde van het burenrecht viel mijn oog op een uitspraak van de Rechtbank Limburg van 28 februari 2018 (RBLIM:2018:1810). In deze uitspraak stond een leveringsakte van een woning centraal die de volgende bepaling bevatte: ‘nooit enigerlei bezwaren van welke aard dan ook in het kader van de geldende milieuwetgeving alsook op planologisch gebied bij welke overheidsinstantie dan ook te zullen indienen voor wat betreft de agrarische bedrijven op twee naastgelegen percelen’. Kennelijk had men niet zoveel vertrouwen in de opvolgend eigenaar, want er was ook nog een boete- en kettingbeding opgenomen, inhoudende dat niet nakoming bestraft zou worden, maar ook dat deze afspraak aan opvolgende eigenaren zou moeten worden doorgelegd. In praktijk wordt een dergelijke bepaling ook wel een ‘monddoodclausule’ genoemd. Gebruik die term in overeenkomsten overigens liever niet.
De vraag die beantwoord moest worden, was of een dergelijke clausule wel de toets van fundamentele rechtsbeginselen zou doorstaan. Of beter gezegd, in juridische zin lag de vraag voor of het beding nietig zou kunnen zijn wegens strijd met de openbare orde in de zin van artikel 3:40 BW. Interessant is dat de rechtbank opmerkte dat ‘contractsvrijheid’ ook een grondrecht is en dat als het ene grondrecht een of meer andere grondrechten inperkt er een afweging dient plaats te vinden tussen beide grondrechten. Volgens de rechtbank werd met dit artikel in de leveringsakte onder meer afstand gedaan van artikel 17 Grondwet, artikel 6 EVRM en artikel 14 IVBPR. In artikel 17 Grondwet staat bijvoorbeeld dat niemand tegen zijn wil kan worden afgehouden van de rechter die de wet hem toekent. Samengevat vond de rechtbank de inhoud van de leveringsakte te ver gaan en concludeerde de rechtbank dat het artikel in strijd was met artikel 3:40 BW en dus nietig was. Ter motivatie voerde de rechtbank onder meer aan: i) het gaat te ver om derden (opvolgend kopers) bij voorbaat af te houden van de toegang tot rechtsbescherming (als gevolg van het kettingbeding), ii) ook ging het de rechtbank te ver dat ook het boetebeding zag op de verplichting deze afspraken door te leggen aan voornoemde derden en tenslotte iii) was het bereik van deze bepaling veel te verstrekkend en te omvangrijk. De afspraak was niet beperkt in tijd en niet beperkt tot een of meer concrete situaties.
Kortom, indien het bij een verkoop of andere transactie van belang is dat de koper (of een andere betrokkene) afstand doet van zijn grondrecht (om bijvoorbeeld nog rechtsmiddelen aan te mogen wenden), zorg er dan voor dat concreet beschreven wordt om welke aangelegenheid het gaat (bijvoorbeeld een specifiek bouwplan of een gedetailleerde wijziging van het bestemmingsplan). Op schending van die afspraak door de koper/ betrokkene mag overigens gerust een boete gezet worden. Wel bestaat de kans dat men –mocht het tot een procedure komen- om matiging van de boete verzoekt. De hoofdregel is echter dat een rechter terughoudend met een beroep op matiging moet omgaan. Voor de liefhebber verwijs ik ook nog naar een eerder arrest van het Gerechtshof Den Bosch van 9 mei 2017 (ECLI:NL:GHSHE:2017:2096) over een kwalitatieve verbintenis en naar het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 16 augustus 2007 (NJF 2008/1) over een kettingbeding met deels vergelijkbare inhoud.
[email protected]
Sectie vastgoed en beroepsaansprakelijkheid
