De wettelijke basis
Allereerst de wettelijke basis. In het geval van een gebrek (een aantasting van het huurgenot; in dit geval de aanwezigheid van asbest), is verhuurder op basis van de wet gehouden tot herstel (sanering). Huurder heeft dan nog 2 acties: hij kan 1) huurprijsvermindering vorderen (artikel 7:207 BW), met als simpel uitgangspunt “je krijgt minder, dus hoef je ook minder te betalen” (waarbij het niet uitmaakt of verhuurder enig verwijt gemaakt kan worden), en 2) schadevergoeding vorderen. Bij een vordering tot schadevergoeding, ligt de lat hoger (artikel 7:208 BW): verhuurder behoeft pas schade te vergoeden op het moment dat het gebrek aan hem (op enige manier) toegerekend kan worden. Kortom, als er sprake is van een gebrek, is niet per se gegeven dat verhuurder moet opdraaien voor de schade van de huurder: er moet meer aan de hand zijn aan de zijde van verhuurder.
Exoneratie
Op het moment dat er dan ook nog gecontracteerd is op basis van een verhuurdersvriendelijke huurovereenkomst (zoals ROZ, waarin de mogelijkheid van een beroep van de huurder op huurprijsvermindering en schadevergoeding standaard is uitgesloten), is het nóg lastiger voor een huurder. In de basis kan een verhuurder gewoon een beroep doen op een dergelijke contractuele uitsluiting (exoneratie). Dat is alleen anders als verhuurder het gebrek “kende of behoorde te kennen” of een beroep van verhuurder op deze exoneratie “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is”. De heersende leer is dat verhuurder daarbij daadwerkelijk een concreet verwijt gemaakt moet kunnen worden, wil aangenomen worden dat hiervan sprake is. Kortom, een huurder kan in het geval hij zo’n exoneratie heeft geaccepteerd, slechts onder bijzondere omstandigheden zijn schade neerleggen bij de verhuurder (en/of huurprijsvermindering claimen).
Oordeel van het Hof
Het Hof Arnhem paste in bovengenoemde zaak ook dit beoordelingskader toe, en bekeek o.a. in hoeverre het beroep van de verhuurder op de exoneratie onaanvaardbaar was. Zij kwam daarbij tot het oordeel dat als gevolg van de aanwezigheid van het asbest, de huurder zijn winkel niet kon exploiteren. Verhuurder leverde daarmee de kernprestatie niet. Omdat de verhuurder de winkel gesloten had, en zich verplicht had gevoeld om huurder enige tijd wekelijks een bedrag te betalen waarmee huurder (deels) gecompenseerd werd (wat kennelijk als een soort bevestiging van de ernst van de situatie werd gezien), was het beroep van verhuurder op de exoneratie onaanvaardbaar, aldus het Hof.
Met deze toepassing heeft het Hof eigenlijk de nadruk gelegd op de (ernst) van de prestatie die niet geleverd werd, en niet zozeer op het handelen van de verhuurder. Gevolg is dat veel sneller de aansprakelijkheid van een verhuurder zou komen vast te staan bij grote gebreken, onafhankelijk van de vraag of verhuurder een verwijt gemaakt kan worden.
Oordeel van de Hoge Raad
De Hoge Raad heeft echter onlangs geoordeeld dat dit oordeel van het Hof onjuist is. Het enkele feit dat de kernprestatie geschonden wordt, maakt niet dat daarmee een beroep op de exoneratie onaanvaardbaar is; dergelijke exoneraties kunnen (lees: mogen) slechts met terughoudendheid gepasseerd worden.
Dat is uiteraard minder goed nieuws voor de betreffende huurder. Dit bevestigt ook dat het zaak is voor huurders om bij onderhandelingen over de huurovereenkomst niet klakkeloos het ROZ-model te accepteren, maar tegengas te geven (met behulp van hun makelaar), o.a. op het punt van deze exoneraties.
Auteur
Midas Lagerweij, advocaat vastgoed [email protected]
