De rol van de verkopende en kopende partij
Eigenlijk ligt het voor de hand. De verkopende partij verkoopt zijn woning en meerdere woningzoekenden komen naar de woning van de verkoper kijken en doen mogelijk een bod op de woning. Vervolgens is het de verkoper die een koopovereenkomst sluit met de koper van zijn of haar voorkeur. De makelaar is in die zin geen contractspartij bij de koopovereenkomst en heeft ook geen zeggenschap over aan wie de verkoper een woning uiteindelijk verkoopt. De verkoopprijs komt aan de verkoper toe en niet aan de makelaar. Het is belangrijk om dat steeds in gedachten te houden.
Belangrijk om hierbij te vermelden, is dat er bij een particuliere koper voor de totstandkoming van de koopovereenkomst in beginsel het schriftelijkheidsvereiste geldt. De overeenkomst komt in principe pas tot stand wanneer beide partijen een handtekening hebben gezet onder de koopovereenkomst. Mondelinge overeenstemming is dus niet voldoende. Dit zorgt in de praktijk met enige regelmaat nog wel voor verwarring. Uiteraard zijn er ook uitzonderingen te benoemen, maar het gaat te ver hierover in dit stuk verder uit te wijden.
De rol van de verkoopmakelaar
Maar de makelaar dan, die is toch wel betrokken bij de verkoop van een woning? Dat is juist. De verkopend makelaar staat de verkoper bij. De opdracht van de verkopend makelaar is om de belangen van de verkoper goed te behartigen. De belangen kunnen gelegen zijn in een snelle verkoop zonder voorbehouden, een zo hoog mogelijke verkoopprijs behalen of andere voor de verkoper belangrijke factoren. De verkopend makelaar zal de verkoper assisteren bij het beoordelen van de biedingen, maar de eindbeslissing aan wie de woning wordt verkocht, ligt bij de verkoper zelf.
De rol van de aankoopmakelaar
Ook is het mogelijk, en ten zeerste aan te bevelen, om een aankopend makelaar in te schakelen. De aankopend makelaar is goed op de hoogte van de woningmarkt in zijn of haar regio. Vanzelfsprekend hebben de makelaars onderling goede contacten. Een verkoper laat veelal diverse makelaars langskomen om zo uiteindelijk een makelaar te kiezen aan wie de verkoopopdracht wordt gegund. Binnen de makelaardij zijn partijen dan ook soms, nog voor een woning daadwerkelijk op de markt komt, al op de hoogte van mogelijke verkoopplannen. Het kan dan ook voorkomen dat een aankopend makelaar eerder over bepaalde informatie beschikt. Dit is echter hoe de vrije handel werkt en heeft met onheuse handelspraktijken niets van doen. U kunt er wel uw voordeel mee doen door een aankopend makelaar in te schakelen.
Onze ervaring als verzekeraar
Als binnen de makelaardij daadwerkelijk onheuse handelspraktijken zouden plaatsvinden, zouden wij als verzekeraar daar bij uitstek van op de hoogte zijn. Er zouden dan een veelvoud van tucht- en gerechtelijke procedures worden gevoerd tegen onze verzekerden. Dit is niet het geval. Als wordt gekeken naar de tuchtrechtelijke uitspraken van onder meer de NVM en VBO is er eveneens geen enkele tendens van onheus handelende makelaars zichtbaar. De in de media verschenen berichten lijken dan ook eerder gestoeld op persoonlijke meningen en niet op daadwerkelijke cijfers.
Gevolgen van de huidige woningmarkt
Wel is het overduidelijk dat er zich problemen voordoen op de woningmarkt. De huizenprijzen blijven stijgen en er is sprake van een woningtekort. De afgelopen week verscheen in de media dat een gemiddelde woningkoper slechts uit een tweetal woningen kan kiezen. De gemiddelde woningprijs zou ten opzichte van vorig jaar met 15% zijn gestegen.
Wij als verzekeraar ontkennen deze problematiek ook niet. Echter, voor een ieder die van mening is dat de makelaardij als beroepsgroep hier een slaatje uit zou slaan, merken wij nog het volgende op. Door de krapte op de woningmarkt worden er uiteindelijk minder woningen verkocht. Indien er minder woningen worden verkocht, verkrijgen de makelaars ook minder opdrachten. Het logische gevolg van minder opdrachten is minder inkomsten voor de makelaardij. De makelaardij heeft er dan ook op de korte en zeker op de langere termijn geen enkel voordeel bij een overspannen woningmarkt te creëren dan wel bewust in stand te houden.
In plaats van uitsluitend de makelaars als cowboys weg te zetten en andere verwijten te maken, moet de grotere problematiek op de woningmarkt in ogenschouw worden genomen. Het oplopende tekort aan woningen moet worden aangepakt. Die oplossing kan niet worden gevonden binnen de makelaardij. De makelaardij bouwt geen woningen, maar de makelaardij bemiddelt bij de ver- en aankoop van woningen.
Wij zijn een trotse verzekeraar van onder meer een groot aantal makelaars. Wij herkennen uitdrukkelijk niet het in de media geschetste algemene beeld waarbij illegale praktijken binnen de makelaardij schering en inslag zouden zijn. Uiteraard kent iedere beroepsgroep, zo ook de makelaardij, zijn rotte appels. Een hele beroepsgroep over één kam scheren is echter te makkelijk.
Auteur
Vincent van Ettinger, Manager Speciale Zaken, Verhaal en BAVAM
